Сколько будут стоить квартиры в Хабаровске в 2016 году?

Наш собеседник - Надежда Николаевна Русанова,
директор риэлторской компании «Пентхауз».


- Надежда, Николаевна, вопрос о том, что будет происходить с ценами на недвижимость, волнует и продавцов, и покупателей. Чего, на Ваш взгляд, стоит ждать?

- Проблемы на рынке недвижимости у нас начались в 2013 году, когда случилось масштабное наводнение. Количество желающих продать квартиры сразу увеличилось, а вот покупателей практически не было.

Вторая волна застоя – 2014 год. Резко вырос курс доллара, банки перестали выдавать ипотечные кредиты. Те, кто на тот момент успел получить одобрение на ипотечный кредит, горели желанием купить недвижимость, но теперь уже продавцы отказывалась продавать квартиры, отменялись даже запланированные сделки. Рынок недвижимости встал.

Сегодня ситуация на рынке недвижимости выровнялась. Рынок ожил, но, конечно, до пика активности, которая была до 2013 года, ему еще далеко. Банки возобновили ипотечное кредитование. Высокий курс доллара уже не вызывает шок. Это наша новая действительность, и иллюзий, что доллар упадет, никто уже не испытывает. Продавцы перестали выжидать и стали выставлять квартиры на продажу. Покупатели тоже поняли, что цены на квартиры подкоррективались, и дальнейшего падения цен не произойдет.


- Т.е. дальнейшего снижения цен на недвижимость в 2016 году вы не прогнозируете?

- Я считаю, что предпосылок для снижения цен нет. «Хочу» продавцов уже подкорректировалось «могу» покупателей. И в городе сейчас нет такого бурного жилищного строительства, которое было в предыдущие годы. Те темпы строительства, которые есть сейчас, не могут обеспечить снижения стоимости квадратного метра.


- Тогда, может, стоить ждать повышения цен?

- Нет, на мой взгляд, повышения цен ждать тоже не стоит. Они останутся на уровне 2015 года. Трудовые доходы не растут, такого спроса на недвижимость, какой был у нас несколько лет назад, сейчас нет. А именно огромный спрос провоцировал безудержное повышение цен. Вспомните, какой был ажиотаж: стоимость квартир вырастала на 100 тысяч в неделю! Люди брали ипотечные кредит и покупали квартиры по неоправданно высоким ценам, не понимая, что кредитные деньги - не дармовые. Кто-то за эти годы не справился с ипотечной нагрузкой, потерял и деньги, и квартиры. Многие не хотят повторять их судьбу и к вопросу ипотеки теперь подходят с опаской. Да и банки не раздают кредиты направо и налево.


- Но без ипотечных средств купить квартиру сегодня очень непросто. Что вы можете посоветовать людям, которые вынуждены обращаться за заемными средствами на покупку жилья?

- В условиях кризиса советую подходить к вопросу ипотеки особенно вдумчиво и серьезно. Не стоит строить воздушных замков, надо трезво взвешивать свои финансовые возможности, просчитать риски. Помните, пока вы не выплатите кредит весь до копейки, квартира вам не принадлежит.

Брать ипотеку нужно, но только в том случае, если это будет выгодно. Однозначно выгодно взять ипотеку, если выплаты по ней будут равны размеру арендной платы. Например, вы снимаете 2-комантную квартиру за 25 тысяч в месяц. Ну, так купите однокомнатную и выплачивайте взносы по ипотеке те же 25 тысяч. Получится выплачивать больше – отлично! Быстрее погасите кредит. И тогда уже можно будет подумать о покупке квартиры большей площади.


- Как правило, в конце года активность на рынке недвижимости увеличивается. Как обстоят дела нынешним декабрем?

- Как ни странно, оживление на рынке недвижимости в этом году началось в августе, что нетипично для Хабаровска. Обычно в это время весь Хабаровск отдыхает в Приморье, активность снижается во всем. Но, возможно, люди просто устали находиться в ожидании. Активность рынка сохраняется и сейчас. Но на том же уровне, как в предыдущие месяцы. Всплеска активности нет.


- Надежда Николаевна, сколько времени обычно проходит с момента выставления квартир на продажу до сделки купли-продажи?

- Если покупатель нашелся в течение месяца, такой результат можно считать хорошим. Но это касается, как правило, небольших квартир. Многокомнатные квартиры продаются медленней, месяцев до восьми.

Мой личный рекорд - от момента заявки до сделки – всего сутки. Но такое случается редко. А вообще правил здесь нет. Каждый случай индивидуален. Шансы продать квартиру быстрей повышаются, если продавец назначает конкурентоспособную цену.

В соответствии с качеством жилья и спросом на аналогичные квартиры в этом районе. Задача риэлтора предоставить продавцу исчерпывающую аналитику и статистику, дать грамотный совет. Но окончательное решение остается за продавцом. И если он настаивает на завышенной цене в надежде, что покупатель все равно найдется, то это его право.


- Вы одобряете такую тактику продажи?

- Я уважаю выбор клиента, потому что каждый продавец хочет использовать все возможности своей недвижимости, кто-то говорит, что никуда не торопится и готов ждать. У меня был случай, когда клиент год не соглашался снизить цену, хотя в то время цены на недвижимость падали каждый месяц. Более того, вопреки, казалось, всякой логике, в итоге поднял цену еще на 100 тысяч. И сразу после этого нашелся покупатель. У него заканчивался срок действия сертификата, квартиру необходимо было купить обязательно и именно этом районе. Сделка состоялась.

Если продавец категорически не готов снижать цену, никакие аргументы на него не подействуют. В таком случае мы начинаем продавать с установленной им цены. Время само подкорректирует нас. Если при активной рекламе в течение определенного времени не состоится ни одного показа, то снижение цены клиентом произойдет осознанно.


- Но ведь такая тактика - начать с завышенной цены - может привести не только к потере времени, но и денег.

- Конечно, поэтому доверительные отношения продавца с его риэлтором очень важны. Риэлтор должен быть осведомлен, на что клиент планирует потратить деньги от продажи квартиры, чтобы выстроить грамотную тактику.

Например, клиент продавал квартиру в Хабаровске и уезжал в Подмосковье. Покупатель был готов купить квартиру на 400 тысяч дешевле, чем хотел продавец. 400 тысяч – сумма значительная, но не потерять время было важней. Я убедила клиента согласиться на сделку, уехать летом, не ждать ноября-декабря, когда там, в Подмосковье пойдет рост цен. Мы не догоним их цены, никогда не могли их догнать: цены быстрей растут там, и только потом поднятие идет к нам. Клиент уехал, успел купить жилье до поднятия цен и был мне благодарен.

Другой случай, человек продает квартиру, чтобы открыть счет и жить на проценты. Так часто поступают пожилые люди с квартирами, полученными, к примеру, по наследству. Сдавать квартиру им тяжело, содержание ее в надлежащем виде требует много усилий и средств. Уступить в цене, чтобы продать быстро, здесь однозначно выгодней, чем месяцами, а то и годами ждать покупателя и оплачивать коммунальные платежи. А за счет полученных от вклада процентов можно быстро наверстать сумму уступки и продолжать получать выгоду.


- Но в идеале, все же выгодней не продавать, а вкладывать деньги в недвижимость?

- Конечно, я за то, чтобы деньги были в недвижимости. Как бы ни колебались цены на недвижимость, все равно в итоге недвижимость в цене растет значительно быстрей, чем проценты по вкладам.


- Надежда Николаевна, и последний вопрос. В прошлые годы очень многие хабаровчане продавали квартиры и уезжали на запад. Остановился ли этот поток сейчас?

- К сожалению, не совсем. И что особенно печально, уезжают люди, которое только чего-то добились, почувствовали силу, могут зарабатывать. Дальний Восток нуждается в таких людях, здесь они дома, и надо наш общий дом обустраивать. Тем более что принята и начинает действовать программа развития Дальнего Востока.

Я с большой надеждой жду время, когда на наш рынок выйдут крупные застройщики и рынок жилья Хабаровска пополнится новыми современными и доступными квартирами.


Риэлторская компания «Пентхауз», ул. Джамбула, 49, офис 213.
Тел. 77-34-80, 24-84-99. e-mail: penthauz311@mail.ru